Restricții legislative în procesul de executare a lucrărilor de reparație/reconstrucție

1. Introducere

  Orice proprietar de locuință (casă de locuit individuală, apartament, încăpere comercială din bloc locativ) este în drept să execute lucrări de reconstrucție a încăperilor sale, în conformitate cu prevederile legale.

  Prin „lucrări de construcție”, în sensul Legii 163/2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcție, se înțeleg lucrările de orice gen, efectuate cu ajutorul mecanismelor, maşinilor, precum şi manopera, în vederea realizării, reconstruirii, restaurării sau consolidării unei construcţii.

  Astfel, lucrările de reparație se consideră „lucrări de construcție”, o parte dintr-un întreg, ceea ce înseamnă că executarea acestora necesită a fi în deplină conformitate cu prevederile legale.

  Vedeți în rubricile de mai jos care sunt soluțiile juridice aplicabile în dependență de natura lucrărilor de reparație.

2. În ce perioadă a zilei/săptămânii pot fi executate lucrările de reparație?

  Legea nu prevede careva restricții în funcție de zilele în care este sau nu permisă executarea lucrărilor de reparație. Aceasta înseamnă că este permisă executarea lucrărilor de reparație în zi de sâmbătă, duminică, sau altă zi de odihnă/sărbătoare.

  Restricțiile se referă doar la intervalul de timp din cadrul zilei în care este permisă executarea lucrărilor de reparație.

  Astfel, potrivit art. 55 alin. (2) din Legea 75/2015 cu privire la locuinţe, lucrările de reparație pot fi efectuate doar în intervalul orelor 08:00 – 18:00.

  Menționăm asupra faptului că aceste restricții se referă doar la lucrările însoțite de zgomot, ceea ce înseamnă că în cazul în care lucrările efectuate nu presupun crearea unui zgomot mai puternic decât zgomotele obișnuite (de ex. curățatul cu aspiratorul) – pot fi efectuate în orice timp și în orice zi.

  Totodată, menționăm asupra faptului că restricțiile respective se referă doar la lucrările de reparație ce se efectuează în apartamente/încăperi necomerciale din cadrul blocurilor locative. Or, scopul acestor restricții este de a proteja interesele și liniștea vecinilor.

  Pentru efectuarea lucrărilor de reparații însoțite de zgomot, în apartamente/încăperi din blocuri locative, în afara intervalului orelor 08:00 – 18:00, Codul Contravențional prevede sancțiune cu amendă în mărime de la 600 la 1500 lei.

3. Ce trebuie să întreprind atunci când încep lucrările de reparație?

  În cazul în care planificați efectuarea unor lucrări de reparație într-un apartament sau încăpere necomercială din cadrul unui bloc locativ, care nu necesită autorizație de construire, nu aveți careva obligații care ar trebui să le îndepliniți până la inițierea reparației.

  Totuși, vă recomandăm să anunțați vecinii dvs. despre lucrările planificate (durata preconizată a acestora), eventual printr-un anunț scris plasat pe panoul informativ al blocului. În acest fel veți denota bună-credință și respect față de vecinii dvs.

  În context, menționăm despre faptul că, potrivit art. 55 alin. (2) lit. b) din Legea 75/2015 cu privire la locuinţe, în blocurile locative se interzice folosirea ascensoarelor de pasageri pentru transportarea materialelor de construcţie. Din acest motiv, recomandăm ca să planificați și procesul de transportare a materialelor de construcție și evacuare a deșeurilor, până la inițierea lucrărilor de reparație.

Utilizarea ascensorului specializat pentru transportarea materialelor de construcții, cu încărcături ce depășesc limita permisă a ascensorului respectiv, se sancționează cu amendă în mărime de la 600 la 1500 lei.

  În cazul în care planificați efectuarea unor lucrări de reparație într-un apartament sau încăpere necomercială din cadrul unui bloc locativ, care necesită autorizație de construire, trebuie să informați despre acest fapt pe administratorul imobilului. Concomitent, se coordonează cu administratorul modul şi condiţiile de evacuare a deşeurilor de construcţie.

4. De ce este important să respectăm legislația la efectuarea lucrărilor de reparație?

  Efectuarea lucrărilor de reparație în deplină conformitate cu legea este importantă pentru a evita orice pretenții din partea autorităților sau a vecinilor, respectiv, pentru a evita răspunderea civilă, contravențională sau penală în cazul cauzării unor prejudicii.

  Totodată, respectarea legislației are importanță și în eventualitatea înstrăinării imobilului, or cumpărătorul poate condiționa cu prezentarea actelor care au stat la baza efectuării lucrărilor de reparație.

5. Care lucrări pot fi executate fără autorizație de construcție?

În dependență de tipul lucrărilor de reparație planificate, se poate determina dacă este sau nu necesară obținerea prealabilă a autorizației de construire.

Respectiv, nu toate lucrările de reparație necesită a fi autorizate.

Conform art. 14 din Legea 163/2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcție, se pot executa fără certificat de urbanism pentru proiectare şi fără autorizaţie de construire lucrările care nu modifică structura de rezistenţă, aspectul exterior, caracteristicile iniţiale ale construcţiilor şi ale instalaţiilor aferente. 

Din această categorie fac parte următoarele lucrări:

a) reparaţii pentru împrejmuiri, acoperişuri, învelitori sau terase, dacă nu se modifică forma acestora;

b) înlocuiri şi reparaţii ale pardoselelor, pieselor de tîmplărie interioare şi exterioare, dacă se păstrează forma şi dimensiunile golurilor;

c) lucrări de finisări interioare;

d) lucrări de finisări exterioare, dacă nu se modifică elementele de faţadă şi soluţiile cromatice;

e) înlocuiri sau reparaţii ale sobelor, instalaţiilor, sistemelor, echipamentului şi utilajului tehnico-sanitar din interiorul clădirilor;

f) înlocuiri sau reparaţii la branşamente exterioare, aferente construcţiilor, în limitele proprietăţii;

g) reparaţii curente ale căilor de comunicaţii, accese de transport, parcări, trotuare şi scări;

h) lucrări de întreţinere, reparaţii curente ale infrastructurii căilor de comunicaţii, cu menţinerea traseelor, funcţiunilor, suprafeţelor şi volumetriei;

i) lucrări funerare subterane şi supraterane în cimitire;

j) instalarea mobilierului urban;

k) amenajarea terenului aferent construcţiei existente;

l) construcţii auxiliare, anexe cu suprafaţa construită de pînă la 15 m2 la casele de locuit particulare, amplasate pe terenuri private.

Lucrările de reparație interioară, inclusiv cele care presupun demolarea pereților interiori care nu sunt pereți portanți – nu necesită autorizație de construire.

6. Care lucrări trebuie să fie însoțite de autorizație de construire?

Toate celelalte lucrări de construcție, neprevăzute la art. 14 din Legea 163/2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcție, necesită a fi autorizate în prealabil, conform procedurii prevăzute de lege.

Din această categorie fac parte, printre altele, lucrările de construcție a casei individuale, dar și lucrările de reparație interioară a încăperilor - în cazul în care acestea modifică structura de rezistenţă, aspectul exterior, caracteristicile iniţiale ale construcţiilor şi ale instalaţiilor aferente.

Menționăm asupra faptului că aceste reguli sunt aplicabile doar în cazul caselor de locuit individuale și încăperilor locuibile și nelocuibile altele decât cele din blocurile de locuit.

În cazul încăperilor locuibile (apartamentelor) sau necomerciale din cadrul blocurilor locative, lucrările de reparație pot fi efectuate fără autorizație de construire, în cazul în care se încadrează la art. 14 din Legea 163/2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcție, și în cazul în care nu sunt interzise prin Legea 75/2015 cu privire la locuinţe (pentru detalii referitor la lucrările interzise, vă rugăm să vedeți următorul răspuns). 

7. Care lucrări sunt interzise?

Conform art. 55 alin. (1) din Legea 75/2015 cu privire la locuinţe, sunt interzise următoarele tipuri de lucrări:

a) intervenţii care afectează structura de rezistenţă a blocului locativ (în interiorul încăperilor/apartamentelor);

b) extinderea încăperilor din contul balcoanelor şi al loggiilor în blocul locativ, precum şi extinderea balcoanelor şi loggiilor existente;

c) extinderea şi reamplasarea bucătăriilor şi blocurilor sanitare din contul încăperilor locuibile în blocul locativ;

d) reamplasarea reţelelor de apă şi canalizare (în interiorul încăperilor /apartamentelor);

e) intervenţii la canalele de ventilare (în interiorul încăperilor /apartamentelor);

f) spargerea golurilor noi şi lărgirea golurilor existente în pereţii portanţi ai blocurilor locative (în interiorul încăperilor/apartamentelor);

g) comasarea apartamentelor pe verticală cu spargerea sau demontarea planşeelor;

h) modificarea sistemelor de încălzire cu instalarea agregatelor la balcoane şi loggii în blocuri locative (în interiorul încăperilor/apartamentelor);

i) acţiuni care afectează aspectul arhitectural al blocurilor locative (construcţia anexelor, balcoanelor, copertinelor, bovindourilor, transformarea în bovindouri a loggiilor şi balcoanelor existente şi altele), cu excepţia aspectului acoperişurilor;

j) efectuarea lucrărilor de termoizolare şi de schimbare coloristică a faţadei în lipsa autorizaţiei de proiectare eliberate de autoritatea administraţiei publice locale.

Astfel, lucrările menționate mai sus nu pot fi executate sub nici o formă, și pentru ele nu poate fi obținută autorizație de construire.

Menționăm asupra faptului că aceste reguli sunt aplicabile doar pentru apartamentele și încăperile comerciale din cadrul blocurilor locative.

În acest context, menționăm și despre faptul că, potrivit art. 57 alin. (6) din Legea 75/2015, se interzice efectuarea expertizelor tehnice în privinţa intervenţiilor neautorizate în structura clădirilor şi legalizarea acestor intervenţii.

Declinare de răspundere

Informația cuprinsă în acest material nu constituie o consultație juridică și nu ar trebui să vă bazați pe ea în decizii concrete. Fiecare caz este specific. Vă recomandăm să obțineți o consultație juridică înainte de a lua orice decizie importantă.